Uno de los mayores frenos que pueden existir a la hora de
introducirte en el mundo de la inversión inmobiliaria - muy en práctica
de comprar-reformar-vender - son “los tiempos de recuperación de la
inversión”. Estos se pueden convertir en un problema cuándo confiamos en exceso
y no exigimos desde inicio una serie de acciones que comentaremos a lo largo
del artículo.
Hay que partir de la base que:
·
Esos tiempos de obra son controlables en un
porcentaje bastante alto.
·
Siempre se cuenta con un % de tiempo que puede
retrasarse por motivos ajenos a nuestra voluntad (por ejemplo: temporales).
·
La organización/previsión de suministros y mano
de obra son fundamentales y se gestionan.
Hay prácticas dentro de la gestión de una construcción que
son básicas para optimizar costes y tiempos. Antes de enumerarlas, remarcar que
hay dos tipos de inversores: los noveles y los expertos.
Dentro del perfil novel:
En obras de autopromoción y obras pequeñas como puede ser un
cambio de uso de local a vivienda o una reforma, el promotor (que es la persona
que va a encargar la obra) no suele tener experiencia previa en la construcción
y es muy interesante que realice una buena gestión antes de iniciar la obra.
Dentro del perfil experto:
Son los inversores habituales en estas prácticas que ya
tienen su propio “libro de experto” con su modus operandi, incluso esta práctica
puede ser su principal actividad económica.
¿Qué prácticas son las que te ayudan a recuperar
tu inversión cuánto antes?
1.
Estudio económico y de mercado previo a
la compra del local.
Mirar antes de iniciar una inversión
inmobiliaria:
o
A cuánto se vende y se alquila en esa zona
o
Cálculo de la rentabilidad que quiero obtener después
de la operación. Este punto ayuda a poner los límites para conseguirla ¿qué
límites? Cantidad que puedo gastar en la compra del inmueble y qué dinero puedo
gastar en la ejecución de la obra.
2.
Cronograma y/o diagrama de Gantt.
Es un documento visual que nos ayuda a ver cuanto
van a tardar los operarios en realizar los diferentes trabajos que conlleva la
obra. Puede facilitarse por semanas o días.
3.
Técnico profesional cuya misión sea el
ahorro en tu obra
¿cómo? Se posiciona de parte del auto
promotor mirando con lupa y de forma exhaustiva; ahorro en materiales,
optimización de costes y en tiempos de ejecución de obra.
Espero que estos puntos sean de utilidad para que vuestra
inversión económica retorne lo antes posible y así ganar tiempo al tiempo y dinero
al tiempo.
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